当地的商业票据逾期，导致富力地产陷入困境。千亿债务已成为富力难以承受的负担。为了偿还债务、补充流动资金，富力频繁出售资产以缓解部分压力。但由于其押注三四线城市的经营策略，且在国家严格控制房地产风险因素的情况下，其销量并未达到预期。如今，即将到期的7.25亿美元债券的新变化，或许会成为压垮富力的导火索。

天气越来越冷，房地产企业也越来越冷。近期，珠三角地区多家大型房企债务风险接连爆发，引发一系列冲击。在这些巨头的阴影下，一些小型房企的风险这次也爆发了。比如，同样在珠三角地区起步的山东地产就曝出“商业欠款逾期”的消息。

实地地产董事长张亮是香港富力地产联席董事长张黎的儿子。两者之间的微妙关系，让投资者将矛头指向了富力地产。有投资者称其“驻扎在富力地产广州办事处附近”。点击”一个多月了。

当地房地产商业票据兑现事件

梁先生、冯女士为山东置业合伙人。梁先生因未付商业账单，已被“驻扎”在富力地产广州办事处附近一个多月了。

梁先生告诉《红周刊》记者，他的公司持有大量房地产集团的商业票据。 “今年7月底到期，延期至今，仍有超过600万元未付。”

冯女士还表示，她持有的500万元现场商业票据尚未兑现。 “现场这批逾期商业票据总额约为12亿元，此后，部分已间歇性兑现。目前，尚有约4亿元未兑现。”

“房企偶尔逾期商业账单是常有的事，虽然上半年已经出现了该领域的负面消息，但直到7月底账单逾期，我们仍然对这个领域充满信心。”冯女士告诉记者。

一些受访者转达了现场相关人士的解释。商业汇票逾期的原因有以下几个：监管政策的影响；银行收紧信贷并拒绝发放贷款；房地产销售也有所下降。

商业票据逾期后，现场方也承诺按月兑现。当时，现场融资部门相关员工也明确表示，赎回压力不大。但现场方赎回部分货款后，立即中断了付款。

延期付款计划为何未实施？

梁先生透露：“7月份，在当地政府的协调和谈判下，达成了分期付款协议。然而仅仅一个月后，恒大突然爆料，并称自己也受到了联合贷款的影响。”影响，无法再执行该协议。”

冯女士透露，近20天，她只收到了约2万元的货款。

多位受访者表示，他们手中的商票对应的主要底层资产是广东惠州现代城项目和天津金河湾项目。

《红周刊》记者发现，除商业票据外，还通过资管产品等形式筹集资金，其中部分资金已逾期。记者从吉林东北亚创新金融资产交易中心获得的一份《问询函》显示，石狮子公司无锡石狮房地产开发有限公司在东北亚金融交易中心挂牌“芳村-石狮金融资产交易中心”。 “赢”项目于2021年10月到期后，底层债务人广州盈绿生态园林工程有限公司未能还款。石狮地集团和无锡石石地作为担保人被东北亚金融交易中心“征集”。

天眼查显示，今年四季度以来，无锡油田多次因“票据追索纠纷”、“金融借款合同纠纷”被起诉。债权人包括江苏银行、无锡农商银行等。

梁先生指出，一些子公司在当地发行的商业票据实际上没有相应的基础还款来源，只是为了融资。 “存在虚假开具商业汇票的嫌疑。”

对此，石狮集团12月10日在官网发布声明称，公司经营状况良好，也将“坚持良好沟通、达成理解、共赢的原则，高度重视合作伙伴的合法权益，支持表达合理合法的诉求。” 。

但公开信息显示，石狮近期因“追单纠纷”而被多家企业起诉。

房企之所以频频遭遇商业票据兑付风险，尤其是“恒大2000亿商业票据”现象，与统计漏洞有关：商业票据既不是有息负债，也没有被纳入“三条红线” “ 前。因此，去年以来，不少高杠杆房地产企业迫切需要通过商业票据进行融资。

据中国财经联合会报道，今年6月，央行要求将“三条红线”试点房地产企业商业发票数据纳入监测范围，要求房地产企业报送商业发票数据。每月的发票信息以及“三条红线”数据。

富力集团陷入债务或违约

激进扩张带来风险

让梁先生、冯女士等人担心的是，董事长张良并没有亲自与债权人进行沟通。只有财务部门的负责人出面联系他们。

“重要的是态度，只要张老板出面跟我们沟通，哪怕推迟一年，也不是不可接受。”冯女士说。

值得注意的是，公开资料显示，石狮集团董事长张亮是知名房地产公司富力地产（2777.HK）联席董事长兼首席执行官张莉的儿子。市场也将石狮视为“小富力”。富力集团的核心人物是张黎和李四连，他们联手创业，一度让富力成为房地产行业“华南五虎”的佼佼者。根据胡润2021全球富豪榜，张父子以235亿元的身家排名第919位。

现场商票到期后，富力股价也大幅下跌。为此，富力于今年7月底公告：富力集团与施电集团不存在股权关系，富力对施电集团的债务不承担担保责任。

然而，当地商业票据逾期的风险确实正在向富力传导。 12月15日，富力突然宣布，公司可能无法全额赎回将于2022年1月到期、总规模为7.25亿美元的票据。该公司正在努力改善集团的财务和现金流状况，并将债务延长六个月。如果债券持有人选择按原价交易，则只能出售所持票据的50%；如果选择全部出售，成交价只能是原价的83%。

这一消息震惊了业界。继近期多家地产巨头曝出丑闻后，这是又一家声称现金流紧张的大型地产公司。随即，标准普尔宣布将富力的发行人评级从“B-”下调至“CC”，展望为“负面”。不过，联合信用评级仍对富力地产的评级为AA+。

在今年房地产行业动荡的背景下，富力的业绩也显得有些低迷。据其最新公告，公司今年上半年总营收为395亿元，同比增长17%，同期运营成本也增长30%。营业成本中，销售费用同比增长23%，明显高于收入增速。由于成本增加，富力营业利润同比下降近30%，净利润同比下降近20%。

债务方面，富力面临较大压力。财报显示，截至上半年，富力地产负债总额达3306亿元，其中应付票据较去年底增长约40%至59亿元；有息债务（短期借款+一年内到期的非流动负债+长期借款+应付债券）约1400亿元。

加速偿还债务也将加速现金流出。作为参考，《红周刊》此前曾报道，珠三角另一家大型房企在理财逾期后与客户沟通会上解释：前三季度为加快偿还债务，9月至9月现金净流出仅10月份就接近200亿元。

去年“三条红线”政策出台后，华泰证券等机构的研报显示，富力已触及“三条红线”。其他处于红色区间的公司包括恒大集团和华夏幸福。

富力为何会走到这一步？富力过去的一些扩张举措过于激进。一个典型的操作是2017年以199亿元收购77家万达酒店，收购带来的资产增值收益使当年净利润同比增长60%，但负债也大幅增加。此外，公开资料显示，富力是全球最大的豪华酒店资产持有者，运营酒店90余家，在建酒店约40家。

知名房地产分析师严跃进向《红周刊》记者指出：“这种收购本身还是合理的，但在突如其来的疫情和经济低迷的压力下，收购的资产是否具备匹配性？”消费能力？显然不是那么好，这才是现在需要关注的。”

富力的资本运作也未能达到目标。早年，该公司曾将希望寄托于回归A股，但2017年后房地产政策明朗后，回归A股的希望落空。富力物业于今年4月宣布在香港股市上市，但招股说明书随后失效。公司被碧桂园服务收购；此外，实地地产2020年赴港IPO，但最终上市失败。

为了偿还债务、补充流动资金，富力频繁出售资产。去年11月，富力将其持有的广州国际机场富力综合物流园70%股权出售给黑石集团，交易对价为44亿元人民币。今年12月，富力再次宣布出售其持有的富力综合物流园30%权益。这个物流园区曾经是富力进军物流地产的重要棋子，出售或许是无奈之举。

除了出售资产，富力也在积极“瘦身”。据Wind统计，富力员工人数从去年初的6.2万人减少至3.9万人，主要是物业服务从业人员明显减少。

目前，富力在建项目尚未出现大规模停工情况。不过，冯女士表示，9月份以来，全国已有30多个项目出现停工迹象。 “比如青岛项目的开工进程就受到了影响。”

押注三四线，富力地产销售不及预期

《红周刊》记者了解到，截至去年底，富力的授信状况如下：中信银行授信300亿元，浦发银行授信200亿元，兴业银行授信200亿元。 218亿元，招商银行、农业银行、中国银行、华夏银行、光大银行授信超过100亿元。此外，信贷规模在50亿元至100亿元的银行包括：广州农商银行、建设银行、平安银行、浙商银行、广发银行、九江银行等。债券方面，富力旗下债券将达到峰值期限为2022-2023年，其中大部分为美元债，规模为49亿美元。

富力大举扩张中创造的“大蛋糕”至今尚未取得任何进展。例如，2017年初，张黎在与柬埔寨首相洪森沟通时表示，未来3至5年将在柬埔寨建设一座六星级酒店，投资规模为30亿美元，但从那以后就没有动静了。

此外，安信证券池广生团队也在研报中指出，2019年以来，富力销售增速趋于下滑，2019年和2020年销售目标完成率分别为86.4%和91.3%。分地区来看，富力在湖南、辽宁、海南、山西等省份土地储备较多，但销售贡献一般，海外项目销售贡献也一般。

公开信息显示，富力2020年销售目标为1520亿元。受益于去年楼市火爆，尽管有疫情，实际约定销售额仍为1388亿元；但今年前11个月，富力的销售额仅为1122亿元。全年目标仅完成3/4。

富力今年全年销售额大概率可能创2019年以来最低。

富力的拿地强度也持续下降。安信证券研报显示，2019年、2020年、2021年上半年，公司股权土地收购金额分别为244亿元、118亿元、20亿元。联合信贷集团指出，富力的土地储备不少位于三线及以下城市，存在出售压力。截至去年底，富力未竣工项目可售面积的43%位于三四线城市，而仅4%位于一线城市。

商人正在逃离房地产行业。专家预计，明年下半年房地产风险将基本释放。

房地产企业纷纷受到打击，让房地产企业的合伙人心有余悸。冯女士和梁先生均表示，现场票据风险出现后，他们暂停了增量房地产商业票据业务，目前重点是督促现场还债。

“截至目前，一些房企确实在经营、偿还债务等方面出现了不少问题，出现了明显的‘被压扁’迹象。”严跃金祥表示，企业本身还是要表现出积极履约、解决问题的态度，否则很容易造成投资者关系进一步恶化。

房企集中违约现象何时消退？严跃进认为，目前压力还没有过去，2022年房企肯定会出现债务危机。“预计到2022年下半年，类似情况会逐渐减少。”

为缓解房地产行业压力，中央和地方监管部门近期积极出台政策支持房地产市场，维持房地产行业正常的融资需求。 12月初，央行负责人就恒大问题表态，“个别房企的短期风险不会影响中长期市场的正常融资功能”稳定市场信心。此外，据《21世纪经济报道》近日发表的文章称，上海有关部门已两次与当地房地产企业召开会议，要求房地产企业从维护健康发展的角度做好风险提示工作。推动上海房地产业发展，帮助困难企业渡过难关。

严跃进还表示，关键是激活合理的住房消费，购房政策调控可适当减少。 “要积极激活合理的改善性购房需求，从而带动房地产企业销售增长。”

针对上述问题，《红周刊》记者也试图采访富力及实地人员，但截至发稿，尚未得到回复。

（本文发表于12月18日《红周刊》，文中提及个股仅供举例分析，不做交易建议。）