精彩语录：

如果我们的房地产不参与文化旅游，今天非自然景区的文化旅游项目怎么办？

如今的商业购物中心越来越模糊，空间也越来越多元化。这就是所谓的“无界”。

对于今天的消费者来说，在这个空间浪费时间或者在那个空间浪费时间已经不再那么重要了。

文化与旅游融合的趋势还能持续多久？如何从商业角度看待文化旅游？上周，在由北京市文化创意产业办公室主办、文娱资本、北京文化创意产业园承办的“新文旅50人论坛首届创业投资峰会暨2018首都文化创意产业投融资项目推介会”上，文化产业投融资协会、华侨城商务副会长、万商俱乐部创始人杨泽轩以老商人的身份表达了对文化旅游的看法。以下为演讲实录：

如今，商业、文化、旅游、娱乐越来越广泛，它们之间的界限也逐渐模糊。中华购物中心正佳广场成为景点是什么概念？乌镇里的生意是商务还是文化旅游？现在正在开发的产业园、创业园具体内容是什么？

我们看到这些行业之间的界限变得越来越模糊。如今，购物中心融入了越来越多的展览中心、艺术中心、图书馆、医疗机构、学校、体育场馆等元素，所以它仍然是购物中心。 ？我认为我们的购物中心应该改名。

商业视角下的文化旅游

商业地产有生命周期和开发周期，购物中心也有生命周期。文化旅游呢？如今业务发展到什么阶段了？也许中国的购物中心业已经成熟，但文化旅游发展到哪里了？我不敢去评判。

当我们处于不同阶段时，其实要面对不同的问题，采取不同的行动。这是我的第一个视角，我也想跟大家分享一下今天的文化旅游到底去了哪里。

第二，如果我们的房地产不参与文化旅游，今天如何利用非自然景区的文化旅游项目呢？大家还是想去房地产。企业以前也曾面临过这样的时期。最终，商业选择以商业综合体模式发展，依靠房地产中的销售物业来解决现金流、利润、商业物业积累等问题。

从资本角度来看，无论你从事文旅还是商业，都面临着回报周期的问题。您今天想继续使用这个模型吗？大多数业内人士还是有共识的。在今天的现实中，或许仍然必须面对商业综合体的模式。事实上，商业投资回报率很低，很多开发商都不愿意做生意。无论是碧桂园、万科还是绿地，他们愿意做生意吗？我希望我能把它们全部卖掉。业务回报周期太长，做起来太难、太累。文化和旅游对每个人来说都比做生意困难一点，所以这个模式今天可能仍然适用。

三是盈利模式问题。从投资者到开发商、运营商、物业管理、金融、基金管理、资本管理，这是一个完整的产业链盈利模式，也是凯德集团在亚洲做得好的方式。目前，国内已有不少优秀的商业地产和房地产开发商开始走这条道路。对于我们的文旅产业来说，是选择其中一个角色，还是发展全链条？这或许就是我们今天文旅行业想要关注的问题。

第三，如何评价一个项目好不好？我们只是讨论社会效益和经济效益的问题。当我们看一个商业项目时，不能只看经济效益。时间、质量和成本构成了TQC。所谓商业项目的成功，需要从商业的角度来看待。评估一个文化旅游项目是否成功也是如此？我们还需要从文化旅游的角度来看待。

目前国内业务回报周期约为12-15年。行业快速发展时期，业务回报周期为8至10年，后来延长至12年。目前国内做得比较好的商业项目回报期在12-15年左右，平均回报率在6%左右。文化旅游呢？

如今的商业购物中心越来越模糊，空间也越来越多元化。这就是所谓的“无界”。比如长沙的文和友，就还原了20世纪80年代、90年代老长沙的场景，让你在吃小龙虾的同时也能感受到那时的长沙。很多人去那里拍照，但是表现还不错。旗下一家大型门店年销售额已过亿。

我们的业务推出了很多很多的功能。说它是酒吧街、运动场、办公场所也不为过。毛大庆的优客工场也进驻了很多商场，包括商业、图书馆、娱乐场所等，商业越来越复杂，称其为商场已经不再形象。慢慢的就变成了一个全面的连接，在吸引更多顾客的基础上互相支撑，形成这样一个地方。我从另一个角度看待今天的文化旅游。如果我们把它看成一个空间，也许这个空间可以装满很多内容。如今，许多界限已经变得模糊。

文化旅游的人、物、地

商业的核心来自于人、货、地，文化旅游也是如此。就目前核心人群的变化来看，90后、2000后年轻人的比例在逐渐增加，开始以每年2%-3%左右的速度增长，中产阶级则以每年2%-3%左右的速度增长。每年1%。到2020年，中国的中产阶级将达到30%，这意味着什么？

新一代的年轻人已经不再一样了。夜晚的长沙街头，一两点钟街头依然有网红直播，街上的出租车也爆满。这是一个不同的时代。还有一个新的中产阶级。今天的中产阶级包括老中产阶级、新中产阶级和屌丝中产阶级。今天的时代已经变了。

不同的人群有不同的消费。对比90后和00后，他们的消费支出在2018年和2017年发生了明显变化。在90后和00后的世界里，旅游、运动健身、休闲娱乐都是高消费支出。排名元素。腾讯公布的信息显示，1995年出生的人每月零用钱为814元，而2000年出生的人每月零花钱已超过1600元。 2000年出生的人的零花钱大约是1995年出生的人的两倍。

旅行对于中产阶级来说是一个非常重要的部分。他们的生活进入了有父母有孩子的阶段，消费也发生了变化。

其实做生意、做文化旅游，都是靠人性。从互联网的角度来看，腾讯这些年为何在游戏领域如此擅长？他们洞察背后的人性，并利用人性来经营和建设企业。这就是互联网的运作方式，但也适用于线下实体商业。

我们曾经和方所设计师商量，要在方所创造一个偷窥的空间。其实，人本能地就有这种心理，但这种心理没有对错之分。就像星巴克一样，它设置空间是为了满足人们的心理。事实证明，空间的利用率很高，把握未来的人性是我们始终要考虑的问题。

95后的旅行理念是，既要有生活，又要有诗意，要有远方，包括多种旅行方式。这是我们需要关注的人性。

从商业角度看“货”，当然对于文旅来说，“货”的内容可能是经历、感受，但对于商业来说就不一样了。

我们还是用“货”的视角来让大家感受一下当今的时代背景。商品发生了哪些变化？过去，老业务以商品为中心，业态相对扎实，经验较少，服务业较少。线上线下渠道单一，技术和效率相对薄弱，供应链协同较差。

新时代，商业首先以人为本，大家更加关注人性和群体需求。业态更加多元化，场景更加丰富，体验感越来越强，吸引更多消费者参与互动，线上线下渠道融合。在技​​术应用方面，基本上你的轨迹结合5G、面部识别技术、VR技术、动作捕捉技术是非常强大的，未来的技术将进一步帮助业务，包括供应链协作。未来像盒马鲜生这样的东西还会越来越多。对于文化旅游来说，还是传统的玩法吗？

接下来我们看看创新与文旅的联系有多强？在创新业态趋势中，休闲娱乐、餐饮、亲子业态是最具创新性的业态。休闲娱乐有哪些业态创新，哪些业态最具创新力？文旅项目中是否也包含了一些业态？

对于今天的消费者来说，把时间浪费在这个空间或者那个空间已经不再那么重要了。重要的是拥有他们想要的内容和体验。因此，如今的商场里，体验业态越来越多。 。

现在，购物中心的生活服务包括签证中心、公民服务中心、候机楼、婚姻登记处、养老服务、汽车维修、驾校、家政服务、宠物……如今的商业购物中心连接了各种业态。您想要连接的流量。

在亲子体验方面，传统文化旅游包括一些与儿童相关的农场、科技馆等。它连接着许多主题公园、赛车、幼儿园、博物馆、剧院甚至儿童直播体验馆。因此，当今的业务日益互联。越接近。所以从我的角度来看，问题是，对于人来说，商品当然是体验。我们应该为客户提供什么样的商品？

“场”，如果我们看商业的“场”，今天我们应该做什么？做生意，首先要看的是外表。好看的东西是第一位的。如果你长得不好看，你连照片和传播都懒得去。人们到达目的地后的第一件事就是自拍，这是必备的标准动作。

除了外观之外，还有多少空间，有什么样的空间，有没有主题？另外，场景够真实吗？可以类比20世纪80年代、90年代文和友的场景。连理发店和电线杆都在那里。场景相当真实，拍电影也不错。无数网红去那里打卡。当然，除了得体、漂亮之外，还需要营造一种体验。

最后是环境。今天有很多大环境。我们不能忘记大经济环境。这两年商家做的最多的就是以大悦城为核心推动者的主题街区，比如天津的五号车库。天津企鹅公社、北京大悦城的欢乐街、美食街等在中国做得很多，主题也很多，有文化创意、新兴生活方式、复古场景、亚文化，包括女性主题、传统历史和次元文化。

所以我们的市场在今天越来越同质化，越来越无趣，越来越无用。如果不与核心客户群对接，产生场景连接和互动，市场可能会变得越来越落伍。越来越不舒服了。

在中国的大环境下，我们今天面临着从制造业向服务业升级的过程。与此同时，我们赶上了互联网的迭代升级，也赶上了整个世界科技革命的迭代。对于今天来说，各种因素的叠加，就是我们今天面临的一个更大的领域或者环境。

这是我从商业角度对文化旅游的思考、解决不了的问题以及我的建议。我希望它能给你一些启发。

从商业角度看文化旅游

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2018舟山海岛论坛

三大主题充满商机~

9 月 19 日见！